Theo khảo sát của chuyên trang Batdongsan, giá rao bán và giao dịch thành công ở thị trường đất nền Bình Dương ghi nhận mức tăng giá nhẹ thời điểm đầu năm 2025. Tại thị trường đất nền Dĩ An, đất nền dự án khu đô thị Đông Bình Dương tăng từ 10-12 triệu đồng/m2 lên 11 – 13 triệu đồng/m2.
Tại khu đô thị Bình Nguyên (Dĩ An), những lô đất mặt tiền Thống Nhất, dễ dàng kết nối vành đai 3, xa lộ Hà Nội, giá chào bán tăng 65 – 68 triệu đồng/m2 lên 66,5 – 70 triệu đồng/m2. Những lô đất đối diện chung cư đường N1 ngay cổng dự án, giá chào bán cũng nhích từ 47 – 50 triệu đồng/m2 lên 48 – 51 triệu đồng/m2. Những lô đất có vị trí không đẹp bằng, giá tăng nhẹ từ 38 – 40 triệu đồng/m2 lên 38,5 – 41 triệu đồng/m2. Nếu thời điểm cuối năm ngoái, giá đi ngang và có số ít lô cắt lỗ với giá chào bán thấp hơn mặt bằng thị trường thì ở hiện tại, hiện tượng này đã không còn.
Bên cạnh đó, đất nền khu dân cư Icon Central sau gần một năm duy trì mức giá cũ cũng đã ghi nhận mức giá mới ở thời điểm này. Đơn cử, những lô đất đối diện công viên, trường học, đường trước đất rộng 13, giá rao bán tăng từ 44 – 46 triệu đồng/m2 lên 45,5 – 47 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những lô nằm trên đường nhỏ, giá rao bán vẫn đang ở mức 40 – 42 triệu đồng/m2.
Tại thị trường đất nền Bến Cát, những lô vị trí đẹp của dự án đất nền Richland Residence, nằm trên mặt tiền đường Hòa Lợi, giá chào bán đã tăng từ 24 – 27 triệu đồng/m2 lên 26 – 29 triệu đồng/m2. Những lô đường nhỏ, vị trí bên trong, giá tăng từ 16 – 18 triệu đồng/m2 lên 17 – 19 triệu đồng/m2.
Đất nền khu đô thị Golden Center City, giá chào bán hiện tại là 14 – 16 triệu đồng/m2 thay cho mức giá 12 – 15 triệu đồng/m2 của cuối năm ngoái. Những lô vị trí đẹp hơn, giá bán tăng từ 16 – 17 triệu đồng/m2 lên 18-19 triệu đồng/m2. Đất nền Mỹ Phước đang được chào giá 15 – 18 triệu đồng/m2, thay cho mức giá cũ là 13 – 16 triệu đồng/m2.
Cuối năm ngoái, dù giá bán đi ngang nhưng chính sự ổn định này khiến đất nền Bình Dương vẫn hút giới đầu tư. Sức mua vào cuối năm 2024 tăng đáng kể, khoảng 30% so với đầu năm 2024. Ở thời điểm hiện tại, giá tăng nhẹ và lượng nhà đầu tư tìm về thị trường cũng tăng theo.
Anh Đức Tiến, môi giới đất nền Dĩ An (Bình Dương) cho biết, nguyên nhân khiến đất nền Bình Dương tiếp tục thu hút giới đầu tư là do giá bất động sản tại TPHCM vẫn đang ở mức cao và đà tăng không có dấu hiệu dừng lại. Các dự án mới ra hàng tại khu vực TP. Thủ Đức vẫn đang ở mức ngoài trăm triệu đồng/m2, thậm chí có dự án ở khu vực Thủ Thiêm lên tới hơn 200 triệu đồng.
Chính vì vậy, đất nền Bình Dương vẫn là một địa hạt đầu tư hấp dẫn. Việc giá đất nền Bình Dương tăng nhẹ, không biến động quá mạnh khiến giới đầu tư yên tâm. Nhà đầu tư đã mua trước đó có tâm lý vui mừng vì có lãi, nhà đầu tư mới bước chân vào thì không bị rơi cảm giác nghi ngại do mức tăng nhẹ nhàng, ổn định này.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, sau việc cấm phân lô bán nền theo luật mới, nhu cầu thị trường ở phân khúc đất nền có dấu hiệu tăng nhiệt. Nhìn về dài hạn, giá đất nền vẫn tăng, tùy vào khu vực và nhu cầu ở phân khúc này vẫn hiện hữu.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài.
Trong khi giá sơ cấp chung cư Bình Dương liên tục leo thang, rổ hàng bán lại ở thị trường thứ cấp lại đang rẻ hơn 25% sản phẩm bán mới.
Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Bình Dương do chuyên trang Batdongsan công bố mới đây cho thấy, 10 năm qua, giá rao bán sơ cấp chung cư Bình Dương tăng 112%, bình quân khoảng 45 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, giá sang tay các chung cư cũ trên địa bàn đang ghi nhận giá trung bình 36 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 25% so với rổ hàng chủ đầu tư chào bán. Từ năm 2021 đến nay, giá thứ cấp chung cư Bình Dương chỉ ghi nhận tăng 10%, từ 33 triệu đồng lên 36 triệu đồng mỗi m2. Trong khi cùng thời điểm, giá bán sơ cấp chung cư Bình Dương tăng hơn 55%.
Còn theo Công ty tư vấn bất động sản DKRA Group, chung cư Bình Dương hiện có mức giá bán trung bình gần 40 triệu đồng mỗi m2, thấp nhất là 28 triệu đồng và cao nhất 60 triệu đồng mỗi m2. Trong đó, chung cư cũ có giá phổ biến từ 28-40 triệu đồng mỗi m2, dự án mới rơi vào từ 35-60 triệu đồng.
Lý giải sự chênh lệch giá thứ cấp và sơ cấp chung cư Bình Dương, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết sự bùng nổ nguồn cung cao cấp trong 2 năm gần đây đã tạo sự chênh lệch đáng kể giữa mức giá bán của các dự án cũ và mới.
Quý I/2023, hơn 50% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương thuộc phân khúc bình dân, giá dưới 30 triệu đồng mỗi m2. Đến quý I năm nay, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ còn 37%, nguồn cung trung – cao cấp giá 30-50 triệu đồng mỗi m2 chiếm 63%. Đặc biệt, khoảng giá 40-50 triệu đồng ngày càng phổ biến và chiếm đa số trong giỏ hàng mở bán mới đầu năm nay. “Loạt dự án mới đang kéo dãn khoảng cách giá giữa hàng sơ cấp và thứ cấp”, ông Tuấn nói thêm.
Còn theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, chung cư Bình Dương từng diễn ra tình trạng cắt lỗ khá sâu ở thị trường thứ cấp giai đoạn 2022-2023. Đến hiện tại, phân khúc này chỉ mới dần hồi phục phần nào và mặt bằng giá thứ cấp vẫn đang đi ngang. Ở hướng ngược lại, các chủ đầu tư chung cư mới tại Bình Dương lại đối diện với áp lực tiền sử dụng đất, chi phí phát triển dự án gia tăng. Doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán tương ứng để có lời. Diễn biến này tạo ra sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp.
Bà Hương cho hay Bình Dương hiện có hơn 55.000 căn hộ giá bán trung bình trên dưới 35 triệu đồng mỗi m2 (gộp cả sơ cấp và thứ cấp). Đây là rổ hàng rất lớn nếu so sánh với các đô thị vệ tinh khác của TP HCM. Nhu cầu mua chung cư ở Bình Dương vẫn nặng về đầu tư với 70% giao dịch đến từ nhóm khách TP HCM mua để đầu tư.
Bàn về tình hình giao dịch căn hộ Bình Dương, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết từ 2020 đến nay, Bình Dương rơi vào trạng thái “ngộp” thanh khoản do rổ hàng thứ cấp quá dồi dào và nhu cầu hạ nhiệt. Việc sang tay khó khăn nên hiện tại giao dịch thứ cấp căn hộ Bình Dương vẫn âm thầm diễn ra tình trạng rao cắt lỗ căn hộ.
Dù vậy theo các chuyên gia, việc giá bán thứ cấp thấp hơn nhiều mặt bằng sơ cấp là tình trạng phổ biến không chỉ diễn ra với Bình Dương mà còn ở cả TP HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu hay các đô thị khác như Đà Nẵng, Nha Trang. Xu hướng này dự báo ngày càng gia tăng trong bối cảnh chi phí phát triển dự án leo thang và nguồn cung nhà ở bình dân mất dần trên thị trường giao dịch sơ cấp.
Riêng với Bình Dương, đà tăng giá sơ cấp chung cư sẽ tiếp diễn trước những thay đổi về quy hoạch địa giới (sáp nhập vào TP HCM). Giá sơ cấp tăng sẽ kéo theo giá thứ cấp có biến động, dù vậy đà tăng thứ cấp vẫn bị kiểm soát do sức mua phụ thuộc nhiều vào nhóm mua ở thực, nếu giá tăng cao vượt khả năng nhóm này, thanh khoản thứ cấp dễ rơi vào tắc nghẽn. Nhà đầu tư phải cân nhắc giữa việc chạy theo đà tăng của các dự án mới và phải diện nguy cơ ế hàng hoặc chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý để tăng thanh khoản.
Dự báo thị trường bất động sản tại Bình Dương thời gian tới, DKRA Group cho biết trong 2 năm tới, nếu pháp lý thuận lợi, dự kiến Bình Dương sẽ có thêm 150.000 căn hộ mới triển khai với tầm giá từ 40-60 triệu đồng mỗi m2. Còn theo dự báo từ Savills Việt Nam, Bình Dương sẽ có ít nhất 20.000-24.000 căn hộ mở bán từ nay đến năm 2027, đa phần là dự án trung và cao cấp.
